Η Λάρισα αναδεικνύεται ως η πιο ακριβή πόλη της Θεσσαλίας στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με την εκτενή έρευνα του τοπογράφου μηχανικού Νίκου Καρδούλα. Με υπερτιμήσεις που αγγίζουν το 30%, η τοπική αγορά παρουσιάζει φαινόμενα αισχροκέρδειας και έντονης φούσκας, όπως επισημαίνει ο ίδιος στην ανάλυσή του.
Η έρευνα, βασισμένη σε πραγματικά δεδομένα από μεγάλες πλατφόρμες αγγελιών και επίσημους φορείς όπως η ΕΛΣΤΑΤ, η Τράπεζα της Ελλάδας και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, αποκαλύπτει ότι οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο πάνω από 50% από το 2019 έως το 2025, ξεπερνώντας κατά πολύ την αύξηση του κόστους κατασκευής.
Σύμφωνα με τον Νίκο Καρδούλα, η Λάρισα –όπως και οι Σποράδες– καταγράφει από τις υψηλότερες υπερτιμήσεις στη Θεσσαλία, γεγονός που αποδίδεται τόσο στα επενδυτικά προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Χρυσή Βίζα», όσο και στη συσσώρευση ακινήτων από funds και κατασκευαστές. Το φαινόμενο, όπως σημειώνει, ενδέχεται να οδηγήσει σύντομα σε φούσκα στην αγορά, αν συνεχιστεί η τεχνητή διατήρηση των τιμών σε επίπεδα δυσανάλογα της πραγματικής αξίας.
Γράφει ο Τοπογράφος μηχανικός Νίκος Καρδούλας σε ανάρτησή του στο Facebook:
✔ Τεράστια αισχροκέρδεια και επικείμενη φούσκα στα ακίνητα αναδεικνύει η παρούσα έρευνα, χρησιμοποιώντας πραγματικά και ατράνταχτα στοιχεία.
✔ Για τη συγκεκριμένη έρευνα χρησιμοποιήθηκαν στοιχεία από τις ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων Spitogatos, Spiti24, Indomio και Remax (τιμές πωλήσεων χωρίς ΦΠΑ), από την ΕΛΣΤΑΤ, από την Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ) και από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ).
✔ Η έρευνα εστιάζει στην εκτίμηση των αυξήσεων των σημερινών τιμών πώλησης νεόκτιστων και παλιών κατοικιών σε σχέση με το 2019 και την εκτίμηση των υπερτιμημένων τιμών στην αγορά κατοικίας. Επελέγη η σύγκριση με το 2019 διότι τότε δεν ίσχυε η αναστολή ΦΠΑ, που ισχύει σήμερα στα νεόκτιστα ακίνητα.
✔ Στους παρακάτω τέσσερις πίνακες απεικονίζονται: ☑
Στον πίνακα 1 παρουσιάζονται οι τιμές πώλησης κατοικιών ηλικίας άνω και κάτω των 5 ετών, τόσο για το 2019, όσο και για το 2025, σε 43 πόλεις και πολεοδομικά συγκροτήματα της Ελλάδας χωρίς ΦΠΑ, η αύξηση των τιμών μεταξύ 2019 και 2025, τόσο στις νεόκτιστες, όσο και στις παλιότερες κατοικίες, η γενική αύξηση σε όλες τις κατοικίες και οι υπερτιμημένες τιμές των πωλήσεων ανά πόλη και πολεοδομικό συγκρότημα, αφαιρώντας από τις αυξήσεις των τιμών, την αύξηση του συνολικού κόστους κατασκευής από το 2019 έως το 2025, που φαίνεται στον πίνακα 2. Υπολογίσθηκε επίσης ο σταθμισμένος μέσος όρος πανελλαδικά για τις εν λόγω παραμέτρους, ανάλογα με τον πληθυσμό.
☑ Στον πίνακα 2 απεικονίζονται τα ποσοστά των επί μέρους εργασιών που συμμετέχουν στο συνολικό κόστος κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με μελέτες του ΤΕΕ και στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι αυξήσεις των δαπανών των επί μέρους εργασιών από το 2019 έως το 2025 και η γενική αύξηση όλων των επί μέρους εργασιών στο συνολικό κόστος κατασκευής.
☑ Στον πίνακα 3 παρουσιάζεται η εκτίμηση των υπερτιμήσεων πανελλαδικά (Αφαίρεση της αύξησης του συνολικού κόστους κατασκευής μεταξύ 2019 και 2025, από τη γενική αύξηση στις πωλήσεις), τόσο από τις πωλήσεις κατοικιών ηλικίας άνω και κάτω των 5 ετών, όσο και της γενικής υπερτίμησης από τις πωλήσεις όλων των κατοικιών.
☑ Στον πίνακα 4 απεικονίζεται η εκτίμηση της ΤτΕ για τις αυξήσεις μεταξύ 2019 και 2025 στις πωλήσεις νέων και παλιών κατοικιών και η γενική της εκτίμηση για όλες τις κατοικίες.
✔ Από τους τέσσερις πίνακες συμπεραίνεται:
☑ Η γενική αύξηση των τιμών μεταξύ 2019 και 2025, που περιλαμβάνει όλες τις κατοικίες ηλικίας άνω και κάτω των 5 ετών (νεόκτιστες και παλιότερες κατοικίες) ήταν 53,5%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να παρατηρείται στις Κυκλάδες (66,5%) και ακολουθούν τα Υπόλοιπα Ιόνια (64,5%), ο Δήμος Θεσσαλονίκης (62,4%), η Υπόλοιπη Μεσσηνία (61,4%) και οι Σποράδες (60,9%), ενώ οι μικρότερες αυξήσεις παρατηρούνται στις Κοζάνη (32,3%), Δυτική Αττική (37,3%), Κατερίνη (40,0%), Σέρρες (41,5%) και Λαμία (41,6%). ☑ Η μέση αύξηση των τιμών (σταθμισμένος μέσος όρος με βάση τον πληθυσμό) μεταξύ 2019 και 2025 για τις νεόκτιστες κατοικίες ήταν 54,6%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να παρατηρείται στις Κυκλάδες (69,7%) και ακολουθούν οι Σποράδες (68,2%), Υπόλοιπα Ιόνια (66,5%), Χανιά (64,2%) και Υπόλοιπη Μεσσηνία (63,5%), ενώ οι μικρότερες αυξήσεις παρατηρούνται στις Κοζάνη (34,9%), Κατερίνη (40,5%), Δυτική Αττική (40,6%), Ανατολική Αττική (40,7%) και στο Δυτικό Τομέα Αθηνών (42,4%). ☑ Η μέση αύξηση των τιμών μεταξύ 2019 και 2025 για τις παλιότερες κατοικίες ήταν 52,4%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να παρατηρείται στις Κυκλάδες (63,2%) και ακολουθούν οι Δήμος Θεσσαλονίκης (62,7%), Υπόλοιπα Ιόνια (62,4%), Κεντρικός τομέας Αθηνών (62,1%) και Καβάλα (61,7%), ενώ οι μικρότερες αυξήσεις παρατηρούνται στις Κοζάνη (29,7%), Δυτική Αττική (33,9%), Λαμία (37,8%), Σέρρες (39,0%) και Κατερίνη (39,6%). ☑ Τα ποσοστά συμμετοχής στο συνολικό κόστος μίας οικοδομής σύμφωνα με μελέτες του ΤΕΕ είναι 25%-35% για τα υλικά κατασκευής, 49%-56% για τις αμοιβές των υπεργολάβων (εργολάβοι οικοδομών, ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί, ελαιοχρωματιστές κ.λπ. ) και των εργατών, 5,5%-6,5% για τα ένσημα ανάλογα με το κλιμάκιο των εργατών και 10%-12% για την οικοδομική άδεια, χωρίς το ΦΠΑ και στην έρευνα ελήφθη υπόψη ο μέσος όρος τους.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και του ΤΕΕ η αύξηση μεταξύ 2019 και 2025 στα υλικά κατασκευής ήταν 30,6%, στις αμοιβές 15,9%, στα ένσημα 35,4% και στην οικοδομική άδεια 30,4%. Σύμφωνα με αυτά τα στοιχεία υπολογίσθηκε η αύξηση στο συνολικό κόστος κατασκευής 2019-2025 των επί μέρους παραπάνω τεσσάρων εργασιών και η συνολική αύξηση των δαπανών στο συνολικό κόστος κατασκευής μεταξύ 2019 και 2025, που ήταν 23,1%. ☑ Γενικά στην τιμή πώλησης μίας κατοικίας άσχετα με το έτος πώλησης, οι κατασκευαστές-πωλητές κατοικιών συμπεριλαμβάνουν μέσα στο προσφερόμενο ποσό πώλησης, το κέρδος τους που κυμαίνεται συνήθως από 15% έως 25% και το φόρο εισοδήματός τους, ενώ δεν συμπεριλαμβάνουν το ΦΠΑ, ο οποίος είναι σε αναστολή το 2025 για νεόκτιστες οικοδομές, ίσχυε το 2019 και τον πλήρωναν έξτρα οι αγοραστές.
☑ Για την εκτίμηση των υπερτιμήσεων στις πωλήσεις νεόκτιστων κατοικιών, αφαιρέθηκε η συνολική αύξηση του κόστους κατασκευής μεταξύ 2019 και 2025 (23,1%), από τις αντίστοιχες γενικές αυξήσεις μεταξύ των ετών 2019 και 2025. Για την εκτίμηση των υπερτιμήσεων στις πωλήσεις παλιότερων κατοικιών, οι οποίες συνήθως πωλούνται από ιδιώτες χωρίς ΦΠΑ και οι τιμές των οποίων συμπαρασύρθηκαν από τις αντίστοιχες αυξήσεις στις νεόκτιστες κατοικίες, εφαρμόσθηκε η ίδια μέθοδος.
Τα αποτελέσματα της εκτίμησης είναι:
▶ Ο σταθμισμένος μέσος όρος της πανελλαδικής υπερτίμησης μεταξύ 2019 και 2025 ήταν 30,4%, με τη μεγαλύτερη υπερτίμηση να παρατηρείται στις Κυκλάδες (43,4%) και ακολουθούν τα Υπόλοιπα Ιόνια (41,4%), ο Δήμος Θεσσαλονίκης (39,4%), η Υπόλοιπη Μεσσηνία (38,3%) και οι Σποράδες (37,8%), ενώ οι μικρότερες υπερτιμήσεις παρατηρούνται στις Κοζάνη (9,2%), Δυτική Αττική (14,2%), Κατερίνη (16,9%), Σέρρες (18,4%) και Λαμία (18,5%).
▶ Η υπερτίμηση στις πωλήσεις παλιότερων κατοικιών ήταν 29,3%.
▶ Η υπερτίμηση στις πωλήσεις νεόκτιστων κατοικιών ήταν 31,5%.
▶ Η γενική υπερτίμηση στις πωλήσεις όλων των κατοικιών ήταν 30,4%.
▶ Οι κατασκευαστές-πωλητές κατοικιών έχουν ένα επιπλέον κέρδος της τάξης του 30,4%, εκτός του νόμιμου κέρδους που κυμαίνεται από 15% έως 25%. ☑ Η ΤτΕ που χρησιμοποιεί τις πραγματικές τιμές πώλησης των κατοικιών από όλες τις τράπεζες (Δείκτης Τιμών Κατοικιών), εκτιμά για τις αυξήσεις στις αστικές περιοχές μεταξύ 2019 και 2025:
▶ Αύξηση 54% στις νέες κατοικίες, αύξηση 51,8% στις παλιές και γενική αύξηση 52,7% σε όλες τις κατοικίες.
▶ Αν από τις αυξήσεις αυτές αφαιρέσουμε το 23,1% της αύξησης του συνολικού κόστους κατασκευής μεταξύ 2019 και 2025, τότε η υπερτίμηση στις τιμές πώλησης κατοικιών διαμορφώνεται σε 30,9% στις νέες, σε 28,7% στις παλιές και σε 29,6% στο σύνολο των κατοικιών.
▶ Οι αυξήσεις και οι υπερτιμήσεις που απορρέουν από στοιχεία της ΤτΕ συμβαδίζουν και είναι ελαφρώς χαμηλότερες από τις αντίστοιχες της παρούσας έρευνας, γεγονός που δείχνει ότι τα ακίνητα πωλούνται φθηνότερα από τις τιμές των αγγελιών.
✔ Η Κομισιόν σε έκθεσή της πριν μερικές ημέρες, που αναφέρονταν στο γ΄ τρίμηνο του 2025, επεσήμανε ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα είναι υπερτιμημένες κατά 20%.
✔ Το ΔΝΤ τον Ιανουάριο του 2024 εκτιμούσε ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα ήταν υπερτιμημένες κατά 20%. Αν σε αυτό το 20% προσθέσουμε τη συνολική αύξηση των τιμών των ετών 2024 και 2025, που σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ είναι 15%, τότε προφανώς σήμερα οι τιμές είναι υπερτιμημένες κατά 35%.
✔ Η αναστολή του ΦΠΑ στις νεόκτιστες κατοικίες, που ισχύει και για κατοικίες με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006, είχε σαν κύριο στόχο τη στήριξη των κατασκευαστών και την αύξηση των αγοροπωλησιών. Ενώ θα περίμενε κάποιος οι κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές για να «ξεφορτωθούν» τα ακίνητα που έμειναν στα χέρια τους από το 2006 (περίπου 100.000 ακίνητα), δεν παρατηρήθηκε ανάλογη μείωση τιμών.
✔ Όσον αφορά την επικείμενη φούσκα στην αγορά ακινήτων: ☑ Η φούσκα στα ακίνητα είναι μια κατάσταση όπου οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται αφύσικα και μη βιώσιμα, πολύ πιο πάνω από την πραγματική τους αξία, οδηγώντας σε κερδοσκοπικές επενδύσεις και η οποία «σκάει» όταν υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων και η ζήτηση είναι μειωμένη.
☑ Σύμφωνα με το βαρόμετρο αγοράς ακινήτων του Ερευνητικού Ινστιτούτου του Πανεπιστημίου Μακεδονίας (Ιούνιος 2025), οι πραγματικοί αγοραστές είναι λιγότεροι από τους πωλητές, με αναλογία 5 προς 8. Επίσης στην ίδια έρευνα επτά στους δέκα επαγγελματίες του κλάδου (μεσίτες) βλέπουν παράλογες αυξήσεις τιμών ή φαινόμενα φούσκας και αντιλαμβάνονται πλέον την αύξηση των τιμών ως μη βιώσιμη μακροπρόθεσμα.
☑ Επομένως συντρέχουν οι λόγοι για επικείμενη φούσκα στην αγορά ακινήτων.
✔ Τέλος, η αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών οφείλεται:
☑ Στην αισχροκέρδεια των κατασκευαστών-πωλητών νεόκτιστων κατοικιών, οι οποίοι εκτός του νόμιμου κέρδους που κυμαίνεται από 15% έως 25%, κερδίζουν επιπλέον κατά μέσο όρο 30,4%, συμπαρασύροντας και τους ιδιώτες-πωλητές παλιότερων κατοικιών. Η υπερτίμηση των τιμών πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα κυμαίνεσαι από 9,2% έως 43,4%.
☑ Στα προγράμματα «Σπίτι Μου Ι» και «Σπίτι Μου ΙΙ» που χαρακτηρίζονται από χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για πρώτη κατοικία και σύμφωνα με εκθέσεις της ΤτΕ οδήγησαν σε μεγάλες αυξήσεις τιμών, ιδίως στα παλιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές των προγραμμάτων.
☑ Στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», όπου μη κάτοικοι της Ελλάδας αύξησαν σημαντικά τις επενδύσεις τους στην αγορά ακινήτων, εκμεταλλευόμενοι το πρόγραμμα. ☑ Στα funds, τα οποία διαχειρίζονται τα «κόκκινα» δάνεια και διαθέτουν τις κατοικίες στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα»
☑ Στα χαμηλά επιτόκια που παρατηρήθηκαν σε κάποια χρονικά διαστήματα της εξαετίας 2019-2025, ώθησαν σε εκτίναξη των τιμών των ακινήτων, αφού έστρεψαν τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων, αυξάνοντας την ζήτηση και ωθώντας τις τιμές τους προς τα πάνω.
Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός του Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας
