Το στεγαστικό ζήτημα αποτελεί αναμφίβολα ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της Ελληνικής κοινωνίας άρρηκτα συνδεδεμένο με το δημογραφικό. Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι εξαιρετικά περιορισμένα και οι νέοι δυσκολεύονται στην εύρεση σύγχρονης, επαρκούς και προσιτής κατοικίας τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση ως προϋπόθεση για την προσωπική και οικογενειακή τους ανάπτυξη.
Τα αίτια της έλλειψης κατοικιών είναι οικονομικά, τεχνικά και νομικά και σχετίζονται άμεσα με την πολυετή οικονομική κρίση, τον περιορισμό των εισοδημάτων και την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η οικοδομική δραστηριότητα την προηγούμενη δεκαετία μειώθηκε κατά περίπου 90% με αποτέλεσμα την περίοδο 2011-2020 να διατεθούν στην αγορά κατοικίας λιγότερα ακίνητα από όσα σε ένα έτος της περιόδου 2001-2010. Η οικοδομική ανάκαμψη των τελευταίων ετών σε καμία περίπτωση δεν είναι σε θέση να καλύψει το κενό που δημιουργήθηκε.
Επιπρόσθετα πολλά από τα παλαιότερα ακίνητα έχουν βρεθεί εκτός αγοράς για τους παρακάτω λόγους:
- Έχουν περάσει σε εταιρίες διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων.
- Έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποίησης κληρονομικού δικαιώματος.
- Υπάρχει δυσκολία απόφασης των συνιδιοκτητών για την τύχη του ακινήτου.
- Υπάρχουν βάρη πάνω στο ακίνητο ή άλλου είδους πολεοδομικά, κτηματολογικά και νομικά προβλήματα.
- Έχουν απαξιωθεί και χρήζουν επισκευής και ενεργειακής αναβάθμισης που δεν είναι σε θέση να εκτελέσουν οι ιδιοκτήτες. Με τα προγράμματα «εξοικονομώ» παρόλο που «τρέχουν» πάνω από δέκα χρόνια έχει αναβαθμιστεί ένα μικρό ποσοστό των κατοικιών.
- Παραμένουν κλειστά από ιδιοκτήτες που δεν έχουν πρόθεση ούτε να τα πουλήσουν, ούτε να τα νοικιάσουν. Αντιθέτως τα βλέπουν ως μια ασφαλή τοποθέτηση χρημάτων για το μέλλον που δεν επιθυμούν να διακινδυνεύσουν μέσω της μίσθωσης.
- Διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωσης (Airbnb).
- Αγοράζονται από ξένους επενδυτές.
Τo θέμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των ξένων επενδυτών είναι μεν πολύ οξυμένο σε ορισμένες περιοχές, στην πραγματικότητα όμως αποτελεί την κορυφή του παγόβουνου ενός προβλήματος που εκτείνεται σε όλη την επικράτεια και βαίνει μόνο επιδεινούμενο καθώς το ιδιοκτησιακό γίνεται όλο και πιο σύνθετο με τα ακίνητα να περνούν από γενιά σε γενιά και τον αριθμό των συνιδιοκτητών να αυξάνει αντιστρόφως ανάλογα με τη δυνατότητα επίτευξης συμφωνίας.
Τα προγράμματα «Σπίτι μου» Ι και ΙΙ επιβεβαιώνουν εμφατικά την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και πιέζουν τις τιμές των λίγων κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας προς τα πάνω. Ως μηχανικοί ζούμε το παράδοξο: διαμερίσματα προηγούμενων δεκαετιών μελετημένα και κατασκευασμένα με τον αντισεισμικό κανονισμό του 1959 που μέχρι πρότινος θεωρούνταν εντελώς ξεπερασμένα, σήμερα να γίνονται ανάρπαστα, να πωλούνται σε υψηλότερες τιμές από ότι πριν από 20 χρόνια και μάλιστα να επενδύονται μεγάλα ποσά για την ανακαίνιση και την ενεργειακή τους αναβάθμιση.
Στον αντίποδα η οικοδομική δραστηριότητα ως η κυρία πηγή σύγχρονων, ασφαλών και ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών έχει βρεθεί σε πλήρη αποδιοργάνωση ως αποτέλεσμα της πρόσφατης απόφασης του Συμβούλιου της Επικρατείας για την ακύρωση άρθρων του οικοδομικού κανονισμού που δίνουν κίνητρα για την ενεργειακή αναβάθμιση των νέων κτιρίων και είναι σε ισχύ από το 2012. Επιπρόσθετα αφήνεται ανοιχτό το ενδεχόμενο επαναφοράς των κινήτρων στο απώτερο μέλλον, μετά την ολοκλήρωση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και παράλληλα ανοίγει ο ασκός του Αιόλου για τη συνταγματικότητα και άλλων άρθρων με χιλιάδες οικοδομικές άδειες να μπαίνουν σε αναστολή μαζί με τα αντίστοιχα σχέδια επένδυσης σε νέες κατοικίες.
Σήμερα οι μηχανικοί βιώνουν ένα ακόμη παράδοξο: μπορούν υπεύθυνα να αναλάβουν τη σύνταξη φακέλου για την επιδότηση εγκατάστασης αντλίας θερμότητας σε πλινθόκτιστη κατοικία που χτίστηκε πριν το 1955 χωρίς οικοδομική άδεια, αδυνατούν όμως να απαντήσουν με σιγουριά για την τύχη νέων αδειών που έχουν νόμιμα εκδοθεί, πόσο μάλλον για το τι θα μπορεί να χτιστεί σε ένα οικόπεδο σε λίγους μήνες από τώρα. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι η αβεβαιότητα, ο περιορισμός της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών ενόψει μελλοντικών εξελίξεων και η πίεση των τιμών παλαιών και νέων ακινήτων προς τα πάνω.
Επιπρόσθετα σύμφωνα με την πρόσφατη Ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EU/2024/1275) , κάθε κράτος μέλος θα πρέπει να υιοθετήσει τη δική του εθνική πορεία για τη μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας των κατοικιών κατά 16% έως το 2030 και κατά 20-22% έως το 2035.
Συμπερασματικά η πολιτεία οφείλει να ενσκήψει με σοβαρότητα πάνω στο θέμα και να δημιουργήσει το συντομότερο μια εθνική στρατηγική στα πλαίσια της οδηγίας που να απαντά πειστικά στις ανάγκες της Ελληνικής κοινωνίας με βάση τις πραγματικές της προτεραιότητες και δυνατότητες. Να ξεκινήσει δημόσιο διάλογο για το ιδιοκτησιακό και τη δυνατότητα διευκόλυνσης λήψης αποφάσεων των συνιδιοκτητών χωρίς προσφυγή στη δικαιοσύνη. Να κωδικοποιήσει και να απλοποιήσει κάθε διαδικασία τεχνική και νομική. Να συμβάλλει στη δημιουργία ενός σταθερού και ευνοϊκού περιβάλλοντος ασφάλειας δικαίου για τη νέα οικοδομική δραστηριότητα και την απόκτηση κατοικίας με κίνητρα τόσο φορολογικά όσο και πιστοδοτικά.
Μόνο μέσα από μια τέτοια προσέγγιση θα αποκατασταθεί η ισορροπία στην αγορά, θα περιοριστούν οι στρεβλώσεις, θα γίνει καλύτερη εκμετάλλευση των λιγοστών διαθέσιμων πόρων, θα λειτουργήσει η σχέση προσφοράς και ζήτησης και θα έρθει σταδιακά ο εξορθολογισμός των τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικιών.
