Στεγαστική κρίση: Το Airbnb έπιασε οροφή, τώρα έρχεται το «διαμέρισμα με υπηρεσίες»

Ενα κοκτέιλ μέτρων, που περιλαμβάνει από φορολογικά κίνητρα για όσους διαθέτουν τα σπίτια τους σε μακροχρόνια μίσθωση μέχρι και πάγωμα των αδειών για βραχυχρόνια μίσθωση σε δέκα συνολικά υπερκορεσμένες περιοχές της Αθήνας, έχει πέσει στο τραπέζι των Αρχών για την αντιμετώπιση των προβλημάτων στέγασης της πρωτεύουσας.

Στο μικροσκόπιο μπαίνουν επτά περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας, στις οποίες τα δεδομένα από την παρακολούθηση της ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των ξενοδοχειακών / τουριστικών δραστηριοτήτων καταδεικνύουν ότι βρίσκονται στα όρια του υπερκορεσμού ή και τα έχουν ξεπεράσει.

Πρόκειται για περιοχές όπως το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το Μετς, ο Βοτανικός, το Ρουφ και το Μεταξουργείο, πέριξ του εμπορικού κέντρου της Αθήνας, οι οποίες δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση από τον τουρισμό, επιβαρυνόμενες σε κατανάλωση νερού και ενέργειας, σε παραγωγή σκουπιδιών, αλλά και σε κυκλοφοριακό φόρτο και ηχορύπανση.

Γι’ αυτές μελετώνται επιπλέον μέτρα στο πλαίσιο του «παγώματος» νέων αδειών για βραχυχρόνια μίσθωση στα τρία Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας (1o, 2o και 3ο) και μια δέσμη μέτρων που θα δώσει ανάσα στο Στεγαστικό ωφελώντας τις μακροχρόνιες μισθώσεις χωρίς να πλήξει τον τουρισμό.

Περιοχές στο κόκκινο

Πρόσφατη μελέτη του Δήμου Αθηναίων σχετικά με τη Φέρουσα Τουριστική Ικανότητα της πόλης εντοπίζει σημαντικές συγκεντρώσεις τουριστικών καταλυμάτων, κυρίως μέσω Airbnb και ξενοδοχείων, στις παραπάνω περιοχές με τον υψηλότερο δείκτη τουριστικής πυκνότητας.

Η έρευνα αναδεικνύει επίσης τη σταδιακή τουριστικοποίηση περιφερειακών περιοχών με χαμηλότερα επίπεδα κορεσμού, όπως το Δουργούτι, η Φωκίωνος Νέγρη, τα Κάτω Πατήσια, ο Αγιος Νικόλαος και οι Αμπελόκηποι, προκαλώντας επιπτώσεις στην ποιότητα ζωής και στην τοπική αγορά.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι γειτονιές της Αθήνας μετατρέπονται σε «τουριστικές πόλεις», απειλούμενες από το «φαινόμενο της Βενετίας» και άλλων πολύ τουριστικών περιοχών του πλανήτη. Αυτές η υπερανάπτυξη των τουριστικών δραστηριοτήτων τις μετέτρεψε σε πόλεις-«ζόμπι», χωρίς καθόλου μόνιμους κατοίκους, με τα κτίσματα της πόλης να είναι αποκλειστικά Airbnb, ξενοδοχεία και τουριστικά καταστήματα.

Συνολικά, από τη μελέτη που βασίζεται σε στοιχεία του ειδικού παρατηρητηρίου που έχει δημιουργηθεί και παρακολουθεί τα δεδομένα σε πραγματικό χρόνο, εντοπίζονται 14 γειτονιές με υψηλό βαθμό κορεσμού, καθώς και 17 γειτονιές με μέτριο κορεσμό (11,8%).

Στις κορεσμένες περιοχές περιλαμβάνονται τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, το Κολωνάκι, Μοναστηράκι-Πλάκα, του Μακρυγιάννη, ενώ στις περιοχές μέτριου κορεσμού συγκαταλέγονται ο Λόφος του Στρέφη, η Νεάπολη, τα Ιλίσια, η Πλατεία Βικτωρίας και οι Αμπελόκηποι.

Από τις 14 περιοχές που έχει βάλει στο μικροσκόπιο το Παρατηρητήριο του Δήμου Αθηναίων -ο οποίος συνεργάζεται με την Airbnb για το θέμα- ώστε να γίνουν και νέες παρεμβάσεις στα σημεία που χρειάζεται, οι 3 είναι «παγωμένες» (δηλαδή έχει μπει κόφτης στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις) και οι επτά είναι στα όρια του υπερκορεσμού.

Αυξάνουν τα ενοίκια

Επιπλέον, σε 27 γειτονιές παρατηρείται ταυτόχρονα υψηλός κορεσμός και αυξημένες μέσες τιμές ενοικίων, επιβεβαιώνοντας την πίεση που ασκείται τόσο στους κατοίκους όσο και στις αντοχές των αστικών δικτύων, με τη φέρουσα ικανότητα να τίθεται πλέον στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου.

Συγκεκριμένα, στις κορεσμένες γειτονιές περιλαμβάνονται οι Ιουλιανού – Φιλαδέλφειας, Αγιος Παύλος, Αγιος Κων/νος – Πλατεία Βάθη, Μουσείο, Εξάρχεια, Ψυρρή – Κουμουνδούρου, Εμπορικό Κέντρο, Κολωνάκι, Μοναστηράκι – Πλάκα, Μακρυγιάννη, Βεΐκου, Κουκάκι και Καλλιρρόης, Δουργούτι Ι. Στις μετρίου κορεσμού περιλαμβάνονται οι περιοχές Λόφος Στρέφη, Νεάπολη Ι, Κολωνάκι – Λυκαβηττός, Ιλίσια – Πάρκο, Πλαστήρα, Λόφος Λαμπράκη, Δουργούτι ΙΙ, Κεραμεικός, Καμπά, Θησείο, Αγιος Ελευθέριος Ι, Πλατεία Αττικής, Πλατεία Βικτωρίας, Πεδίον Αρεως, Κουντουριώτικα, Αμπελόκηποι Ι, Αγιος Θωμάς.

Σε όλες τις παραπάνω γειτονιές η αύξηση των τουριστικών δραστηριοτήτων επηρεάζει σημαντικά την αγορά ακινήτων και προκαλεί άνοδο στις τιμές των ενοικίων, ενώ παράλληλα επιβαρύνει τις υποδομές της πόλης.

Παρότι η Αθήνα δεν κατατάσσεται στις πόλεις με χαρακτηριστικά υπερτουρισμού, η μελέτη υπογραμμίζει την ύπαρξη «τουριστικής ευθραυστότητας», με έντονες πιέσεις σε υποδομές ύδρευσης, ενέργειας και αποκομιδής απορριμμάτων, ειδικά σε γειτονιές με υψηλό τουριστικό φόρτο, όπως το Εμπορικό Κέντρο, Μοναστηράκι – Πλάκα, Ψυρρή – Κουμουνδούρου και Μακρυγιάννη.

Από την άλλη, έρευνα για τη βραχυχρόνια μίσθωση συμπεραίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνεισφέρουν ποσοστό 5% του ελληνικού ΑΕΠ και στηρίζουν 100.000 θέσεις εργασίας.

Ωστόσο, το 95% των παρόχων είναι ιδιώτες και το μέσο μηνιαίο εισόδημα που αποκομίζουν είναι λίγο πάνω από 600 ευρώ, ενώ οι κατοικίες που πανελλαδικά προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση εκτιμώνται στις 200.000 (με περίπου 175.000 να είναι μη αποκλειστικές).

Παράκαμψη απαγόρευσης

Πάντως, και ενώ σε τρεις περιοχές έχει τεθεί σε εφαρμογή ο πρώτος κόφτης για το Airbnb, φαίνεται ότι σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας δεν έχει πιάσει ακόμα.

Οπως ανέφερε ο δήμαρχος Αθηναίων Χάρης Δούκας, στο Φόρουμ των Δελφών, πρόσφατα διαπιστώθηκε ότι υπάρχουν ακόμη 7 περιοχές που είναι στα όρια του υπερκορεσμού. «Μιλάμε συνέχεια με την πλατφόρμα Airbnb, που οφείλω να πω ότι δίνει συνέχεια δεδομένα και με πολύ μεγάλη διαφάνεια, και έχουμε μια πολύ καλή συνεργασία για να δούμε τα σημεία εκείνα όπου χρειάζεται να κάνουμε και νέες παρεμβάσεις.

Οπως, για παράδειγμα, ένα κρίσιμο για μένα θέμα -παρόλο που υπάρχει παρέμβαση- είναι η Πλάκα. Διότι στην Πλάκα μπορεί να έχει παγώσει το Airbnb, αλλά υπάρχουν τα serviced apartments και στην πραγματικότητα γίνεται “μπαϊπάς” η απαγόρευση, και με έναν γκρίζο τρόπο δημιουργούνται συνθήκες ξενοδοχείων χωρίς να είναι ξενοδοχεία».

Η νέα τάση

Τα serviced (ή service) apartments είναι «διαμερίσματα με υπηρεσίες». Δεν είναι Airbnb, ούτε ξενοδοχεία, όμως προσομοιάζουν και στα δύο και αποτελούν ανερχόμενη τάση σε ολόκληρη την Ευρώπη.

Αποκαλούνται και «σουίτες παρατεταμένης διαμονής», καθώς είναι πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα που συνδυάζουν τις ανέσεις του σπιτιού με παροχές ξενοδοχείου. Είναι studios με ένα ή δύο δωμάτια που έχουν τη δυνατότητα να φιλοξενήσουν δύο, τρία ή και τέσσερα άτομα, ανάλογα με τη διαρρύθμισή τους.

Πρόκειται για διαμερίσματα πλήρως επιπλωμένα, τα οποία βρίσκονται σε ολοκληρωμένα συγκροτήματα.

Αυτές οι διαχειριζόμενες κατοικίες συνήθως περιλαμβάνουν λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, Wi-Fi, υπηρεσίες καθαριότητας και πρόσβαση σε εγκαταστάσεις όπως γυμναστήρια ή πισίνες.

Εξυπηρετούν σύντομες διαμονές (λίγες νύχτες) ή μεγαλύτερες περιόδους (μήνες). Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά ξενοδοχεία, οι εξυπηρετούμενες σουίτες προσφέρουν κουζίνες, ξεχωριστούς χώρους διαβίωσης και περισσότερο χώρο.

Τα 2,3 εκατομμύρια κλειστά διαμερίσματα

Για την κυβέρνηση, όπως έχει εξηγήσει και ο επικεφαλής του Οικονομικού Γραφείου του Πρωθυπουργού, καθηγητής Μιχάλης Αργυρού, το βασικό ζήτημα στο οικιστικό πρόβλημα αφορά την προσφορά ακινήτων.

Η κυβέρνηση βλέπει ότι αυτή η προσφορά πρέπει να αυξηθεί κυρίως μέσω της ίδιας της αγοράς -όπου το ζήτημα της χρηματοδότησης είναι πολύ σημαντικό-, αλλά και μέσω του κράτους με την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.

Θέτοντας τον αστερίσκο ότι όλα αυτά οφείλουν να γίνουν με δημοσιονομικά υπεύθυνο τρόπο, ο κ. Αργύρου παρέπεμψε στα προγράμματα «Σπίτι μου Ι», το οποίο έχει ήδη ολοκληρωθεί, και «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο είναι σε καλό δρόμο, ενώ υπενθύμισε την παροχή φορολογικών κινήτρων ώστε να μπουν περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση.

Επόμενος στόχος είναι το άνοιγμα των περίπου 2,3 εκατομμυρίων κλειστών διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα. Εδώ, εκτός από το να ξεπεραστούν σε ορισμένες περιπτώσεις τα γραφειοκρατικά και κυρίως τα ιδιοκτησιακά ζητήματα, το ζητούμενο είναι η ενίσχυση του νομικού πλαισίου ώστε να μειωθεί η διστακτικότητα των ιδιοκτητών να ενοικιάσουν τα σπίτια τους, αλλά και τα φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα και εργαλεία που θα ικανοποιήσουν τις νέες επενδύσεις προκειμένου να ανακαινιστούν παλιά σπίτια ή να χτιστούν καινούρια.

Σύμφωνα με περσινή μελέτη του Ινστιτούτου Eteron, σχεδόν ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας είναι κενό, καθώς ο αριθμός των διαμερισμάτων που βγήκε εκτός αγοράς μόνο στην Αττική κατά την έναρξη της κρίσης (το 2011 σε σχέση με το 2001) αυξήθηκε κατά 77%.

Σύμφωνα με τα τελευταία επεξεργασμένα δεδομένα της απογραφής του 2011 από το Ινστιτούτο Eteron, μόνο στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται περίπου 132.000 κενά διαμερίσματα, αντιπροσωπεύοντας το 31% του συνόλου των κατοικιών.

Αντίστοιχα υψηλά ποσοστά καταγράφονται στον Πειραιά (28%) και στον Δήμο Θεσσαλονίκης (28,2%), αναδεικνύοντας το μέγεθος του φαινομένου σε πανελλαδική κλίμακα.

Από τα περισσότερα από 6,5 εκατομμύρια οικιστικής χρήσης ακίνητα σε όλη τη χώρα, τουλάχιστον 550.000 κλειστά και αναξιοποίητα ακίνητα βρίσκονται στην Αττική, ενώ περισσότερα από 120.000 κλειστά σπίτια βρίσκονται στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία παραγόντων της κτηματομεσιτικής αγοράς.

Οι κενές κατοικίες έχουν μείνει αναξιοποίητες -όσες δηλαδή δεν έχουν θέματα ιδιοκτησιακής φύσεως κ.ά. που δεν επιτρέπουν την εκμετάλλευσή τους- λόγω της δεκαετούς κρίσης που έφερε σημαντική πτώση της ζήτησης για ενοικιαζόμενα σπίτια, κατακόρυφη μείωση των μισθωμάτων και αύξηση των απλήρωτων ενοικίων, που είχαν ως αποτέλεσμα πολλά ακίνητα να παραμείνουν για χρόνια κλειστά, οδηγούμενα σταδιακά σε εγκατάλειψη και φθορά.

Αρκετά από αυτά τα ακίνητα, στα οποία δεν έχει γίνει καμία ουσιαστική ανακαίνιση για δεκαετίες -με παλαιωμένα κουφώματα, προβληματικές εγκαταστάσεις και ενεργειακή αναποτελεσματικότητα-, επιχειρείται σήμερα να διατεθούν στην αγορά, συνήθως χωρίς επιτυχία. Το μεγαλύτερο μέρος τους παραμένει ακατοίκητο, καθώς οι απαιτήσεις ανακαίνισης είναι υψηλές και οι ιδιοκτήτες είτε αδυνατούν είτε δεν επιθυμούν να επενδύσουν τα αναγκαία ποσά για την επισκευή και τη συντήρησή τους.

Παράγοντες όπως η κακή εμπειρία από ενοικιαστές που δεν ανταποκρίθηκαν στις υποχρεώσεις τους, τα υψηλά έξοδα συντήρησης κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και η γενική απαξίωση των ακινήτων οδήγησαν πολλούς ιδιοκτήτες να τα κρατήσουν κλειδωμένα, αφήνοντάς τα να φθείρονται με την πάροδο του χρόνου.

Το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών αφορά ακίνητα ιδιωτών, με τις εκτιμήσεις να αναφέρουν ότι αυτά ξεπερνούν το 70%-80% του συνόλου. Ωστόσο, δεν είναι αμελητέος και ο αριθμός των ακινήτων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς ή ιδρύματα -συχνά μέσω κληροδοτημάτων- και παραμένουν αναξιοποίητα λόγω χρονοβόρων και περίπλοκων διαδικασιών που απαιτούνται για τη συντήρηση και την εκμετάλλευσή τους.

«Κοινωνική Αντιπαροχή»

Και εδώ έρχεται το ζήτημα της κοινωνικής αντιπαροχής, στο οποίο επίσης ποντάρει η κυβέρνηση. Το κράτος ενεργοποιεί το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής με στόχο την αξιοποίηση του ανεκμετάλλευτου κτιριακού αποθέματος που διαθέτει μέσω ενός μηχανισμού που συνδυάζει κοινωνική πολιτική και τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Σύμφωνα με τις προβλέψεις του προγράμματος, σειρά κλειστών δημοσίων κτιρίων θα ανακαινιστεί και θα διατεθεί για ενοικίαση σε νέους πολίτες, με ευνοϊκούς όρους και ενοίκια, μέσω επιταχυνόμενων διαδικασιών και με την παροχή κινήτρων σε εργολάβους που θα αναλάβουν το έργο, χρηματοδοτούμενο από το ίδιο το Δημόσιο.

Με στόχο όχι μόνο την αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών, αλλά και την αναζωογόνηση του κλάδου των κατασκευών, το Δημόσιο θα διαθέσει οικόπεδά του σε στρατηγικές τοποθεσίες όπως η Κηφισιά, η Παιανία, το Μαρούσι, ο Βόλος, η Λάρισα και η Ξάνθη μέσα από διαγωνισμούς για την επιλογή εργολαβικών εταιρειών.

Οι ανάδοχοι θα αναλάβουν την κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών κατοικιών, οι οποίες θα μισθώνονται σε νέους για τουλάχιστον τρία έτη, με σημαντικά μειωμένα ενοίκια σε σύγκριση με την τρέχουσα αγορά. Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα διάθεσης μέρους των κατοικιών με βάση κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια αντί της ενοικίασης.

Το Δημόσιο θα διατηρεί την κυριότητα των κατοικιών, ενώ οι εργολάβοι θα εξασφαλίζουν την εκμετάλλευσή τους έως ότου αποσβέσουν το κόστος της επένδυσής τους υπό την προϋπόθεση της διάθεσής τους σε προσιτές τιμές ενοικίασης.

Επιπλέον, ως αντάλλαγμα οι ανάδοχοι θα αποκτούν δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης σε τμήμα των οικοπέδων, το οποίο θα μπορούν να αξιοποιήσουν με τη δημιουργία καταστημάτων ή επαγγελματικών χώρων. Η τοποθέτηση αυτών των ακινήτων σε αναδυόμενες, νεοαναπτυσσόμενες γειτονιές εγγυάται υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον και εμπορική βιωσιμότητα.

ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: Shutterstock