Όλα τα μυστικά για τις ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις ακινήτων – Τί αλλάζει

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο το 2019 για να ολοκληρωθούν 142.000 μεταβιβάσεις ακινήτων απαιτήθηκαν πάνω από 300.000 επισκέψεις στις ΔΟΥ.

Μέχρι και τις 31 Μαΐου 2021 το νέο σύστημα θα είναι προαιρετικό, ενώ από την 1η Ιουνίου 2021 και μετά όλες οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων θα υποβάλλονται υποχρεωτικά ηλεκτρονικά.

Η ΑΑΔΕ ξεκαθάρισε τα εξής για το νέο ηλεκτρονικό σύστημα μεταβίβασης ακινήτων:

• Υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης ΦΜΑ έχει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που από τις 03/03/2021 πρόκειται να προβεί σε αγοραπωλησία ακινήτου/ων εντός αντικειμενικού συστήματος.
• Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου με επαχθή αιτία συμπληρώνεται υποχρεωτικά από συμβολαιογράφο και υποβάλλεται αποκλειστικά με τους κωδικούς πρόσβασής (user name & password) του και όχι με τους κωδικούς των συμβαλλομένων.
• Αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης είναι η ΔΟΥ εισοδήματος του αγοραστή.
• Ηλεκτρονικά υποβάλλονται οι αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτου εντός αντικειμενικού συστήματος.
• Συμβαλλόμενοι σε κάθε δήλωση είναι ένας ή πολλοί πωλητής/ές κάθε ακινήτου και ένας αγοραστής.
• Η συμπλήρωση του ΚΑΕΚ είναι υποχρεωτική, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί και διαθέτει ΚΑΕΚ προσωρινό ή οριστικό. Η δήλωση θα προχωρεί και χωρίς τη συμπλήρωση του πεδίου.
• Η εφαρμογή υποστηρίζει πολλά ακίνητα αρχικά εντός αντικειμενικού συστήματος και σε ολόκληρη την επικράτεια.
• Επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή που πρόκειται να συνταχθεί ένα συμβόλαιο, ως φορολογητέα αξία είναι η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση.
• Επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή που πρόκειται να συνταχθεί ένα συμβόλαιο, ως φορολογητέα αξία είναι η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση το οποίο επιδρά στην απαλλαγή Α’ Κατοικίας.
• Στην περίπτωση που πρόκειται για αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες μη ομαδοποιημένες δηλώνεται ξεχωριστό τίμημα για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Για την επιβολή του φόρου εξετάζεται αυτοτελώς το κάθε ακίνητο/αυτοτελής ιδιοκτησία και επιβάλλεται φόρος στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.
• Στο πεδίο «Περιγραφή ακινήτου» συμπληρώνεται σύντομη περιγραφή του ακινήτου. Ενδεικτικά: είδος, διεύθυνση, αριθμός/όνομα του διαμερίσματος, όροφος, ΟΤ, άδεια οικοδομής, τακτοποίηση, ακίνητα με ενιαία λειτουργική ενότητα (μεζονέτα), σε συγκρότημα κατοικιών με κοινόχρηστη πισίνα, ύπαρξη κτίσματος με άδεια κατεδάφισης ή χωρίς στέγη, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, βαρυνόμενο με δουλεία, με εγκατάσταση γεώτρησης, με δεξαμενή νερού, κ.λπ. Η δήλωση δεν θα προχωρεί χωρίς τη συμπλήρωση του πεδίου, αφού τα πιο πάνω θα αποτελούν την περιγραφή που θα εμφανίζεται/εκτυπώνεται σε αυτήν.
• Ο κάθε πωλητής ή ο αντίκλητος του πωλητή και ο κάθε αγοραστής ή ο αντίκλητος του αγοραστή μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή εφόσον είναι πιστοποιημένος χρήστης χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης (user name & password) επιλέγοντας από το μενού «Πολίτες – myPROPERTY – Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων» του πληροφοριακού συστήματος TAXISnet της ΑΑΔΕ.
• Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλομένους οι συμβαλλόμενοι μπορούν:

-Να ελέγξουν την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ.

-Να αποδεχτούν/υποβάλουν τη δήλωση ΦΜΑ.

-Να απορρίψουν/μην υποβάλουν τη δήλωση.

-Να εκτυπώσουν τη δήλωση ΦΜΑ μετά την υποβολή της.

• Τροποποιητικές δηλώσεις ΦΜΑ αρχικά θα υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ που υποβλήθηκε η αρχική δήλωση ΦΜΑ.
• Η δήλωση δεν διορθώνεται από τους συμβαλλομένους (ΠΩΛΗΤΗ/ΕΣ – ΑΓΟΡΑΣΤΗ. Εάν απορρίψουν/δεν υποβάλουν τη δήλωση, η δήλωση θα επιστρέψει προς διόρθωση στον συμβολαιογράφο.
• Ο αγοραστής που θα πρέπει να καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης θα λάβει μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για ποια υποβληθείσα δήλωση ΦΜΑ, ποιο ποσό και την ημερομηνία λήξης πληρωμής. Η πληρωμή μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την αποδοχή του τελευταίου συμβαλλομένου.
• Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μετά από υποβολή δήλωσης για σύνταξη συμβολαίου καταβάλλεται εφάπαξ και χωρίς έκπτωση.
• Ο ΦΜΑ εξοφλείται ως εξής: Μετά την τελευταία έγκριση/υποβολή της δήλωσης εκδίδεται από την εφαρμογή ταυτότητα οφειλής και εντός 3 εργάσιμων ημερών η πληρωμή του ΦΜΑ γίνεται μέσω τραπέζης με τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής βεβαιωμένων οφειλών προς τη Φορολογική Διοίκηση (web banking, χρεωστικές κάρτες ή από την προσωποποιημένη πληροφόρηση του TAXISnet με χρεωστική κάρτα ή prepaid card) και όχι με χρήση πιστωτικής κάρτας στη σελίδα «Στοιχεία οφειλών εκτός ρύθμισης και πληρωμή».
• Αν οποιοδήποτε ποσό φόρου δεν καταβληθεί εντός της νόμιμης προθεσμίας καταβολής, ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει τόκους επί του εν λόγω ποσού φόρου για τη χρονική περίοδο από την επόμενη μέρα της λήξης της νόμιμης προθεσμίας.
• Μετά την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλομένους ο συμβολαιογράφος θα συντάξει σύμφωνα με τον νόμο το σχετικό συμβόλαιο εάν έχει εξοφληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και έχει εκδοθεί αποδεικτικό καταβολής φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται εντός 15 εργάσιμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου να ενημερώσει τη φορολογική διοίκηση για τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου και για τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος και να επισυνάψει στην εφαρμογή αντίγραφο αυτού. Μετά την καταχώριση του συμβολαίου η δήλωση μεταφέρεται στις ολοκληρωμένες δηλώσεις.